Купить квартиру в новостройке или в старом доме: за и против

Сравнивать преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется многим из тех, кто планирует или уже меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники. И совершенно ясно только одно: четкого, однозначного ответа по этому вопросу дать невозможно. Остается только сравнивать, учитывать  обстановку и пытаться увидеть будущее.

Для начала, надо определиться в том, что следует понимать под категорией "вторичное жилье". Если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация — с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления. И в дальнейшем, мы с вами под первичным жильем будем подразумевать новостройки. А если говорить о домах, которые стоят по 10—15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно "пощупать" — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д.

За и против

Покупая квартиру в новостройке, вы получаете современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого "сомнительного" прошлого. При этом, необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности.

К недостаткам "первички" логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии, которая может продлиться не один год. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным строительным шумом.

Как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра + квартира на нулевом цикле стоит значительно дешевле, чем такая же квартира в уже достроенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Зато на вторичном рынке не бывает "недостроя" и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации. Основные минусы новостроек - невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими отсюда рисками. Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.  Качества среднестатистического строимого жилья оставляет желать лучшего + возможная осадка дома в течение пары лет, которая может свести на нет работу дела по внутренней отделке квартиры.

Что еще?

При выборе и покупке жилья нельзя ограничиться только сравнением плюсов и минусов новостроек и объектов вторичного жилья, необходимо также учитывать и ряд других факторов, влияющих на ее цену и ценность.

Первый из факторов, влияющий как на стоимость квадратного метра так и на то, насколько окажется вам по душе квартира - это месторасположение дома. Известно, что существуют дорогие районы, а существуют те, где жилье стоит дешевле и значительно дешевле.

Второй не менее значимый фактор, который влияет на стоимость квадратного метра - это качество дома. Здесь жесткой классификации не существует. Все зависит от типа здания, времен его постройки, качества материалов наружных стен, перекрытий и отделки, технического обеспечения и инженерного оснащения здания и, наконец, от состояния дома и подъезда.

Условно говоря, кирпич дороже монолита, а монолит панели. Но панельные дома тоже бывают разные, и пусть даже многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита, и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем, самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинки, а также 7-10 этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив, самые дешевые - это многоподъездные 7-12 этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки». Где-то по-середине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен, и современные панельные дома.

Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это и паркинг или парковка, и охрана, или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и собственная эксплуатирующая организация, и множество других мелочей, начиная от наличия места для парковки автомобиля до бассейна, фитнеса и даже личной кладовки, возле подземного гаража. Но так, как большинство данных параметров скорее относятся к элитному жилью, то основным можно считать парковку, состояние подъезда и наличие лифта, а также грузового лифта.

Третий и не менее существенный фактор, влияющий на стоимость квадратного метра - это характеристики самой квартиры.

Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра - это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж.

В первую очередь, маленькая кухня, а во вторую - крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает, хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями в 6 квадратных метров и меньше, все в большей степени становятся неликвидными, а значит дешевеют.

Квартиры, расположенные на первом этаже стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем на 5 %, чем на всех остальных этажах.

Высокие потолки, лоджии и балконы, что совершенно очевидно, увеличивают стоимость одного квадратного метра квартиры.

Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире, будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и тем более многокомнатной квартире. Отсюда, разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты и потерь в качестве дома, а также престижности района всегда чрезвычайно тяжело, даже если общая площадь трехкомнатной квартиры соответствует двум однокомнатным.

Что касается продажи и\или покупки квартиры с  ремонтом, то здесь важна гармония. В большинстве случаев, «товарный вид» повышает стоимость квадратного метра, а «евроремонт» в конечном итоге, обходится дороже, нежели полученная выгода от продажи такой квартиры. Кроме того, дизайн - вещь весьма субъективная и покупатель дорогой квартиры будет, скорее всего, делать ремонт на свой вкус. Что касается жилья в дешевом секторе, то здесь клиент скорее купит квартиру побольше, чем ванну с джакузи, поэтому тут лучше ограничиться поверхностной косметикой.

Особняком стоит такой фактор, как вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повысить стоимость жилья до небес, так если из окон Вашего дома открывается вид на море, пруд или парк, то только за счет этого фактора стоимость квартиры взлетает неимоверно. Напротив, если окна выходят на строящийся дом, к стоянке машин и соседним домам, а еще хуже  на дымящие трубы завода или магистраль, то квартира значительно теряет свою ценность.

Обычно, свободные квартиры, в которые возможно осуществить заезд в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда.

Снижает стоимость жилья произведенная, но неоформленная должным образом перепланировка.

Конечно, значительно дешевле стоит жилье с обременением, то есть такое в котором сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Такие квартиры стоят дешевле на 50 и более % дешевле аналогичных на рынке.

Сравнивайте, выбирайте и покупайте!

Интересные статьи:

1. Снять квартиру: советы потенциальным арендаторам

2. Где взять денег … на квартиру!

3. Долгострой: кто виноват и что делать?

Комментарии

Оставить комментарий

Автор:
Текст объявления: